貸し続けるか、売るか。「持つ」と「売る」の損益を同じ表に置いたら、金利2.4%なら互角、3.4%に上がると売るほうが小さかった

ひさです。相談で一番多い問いに、表で答えます。

試算の条件（例であって、あなたの数字ではない）

借入残高2,500万円・金利2.4%・残り25年・元利均等で、毎月の返済は110,899円。家賃8.5万円、管理費・修繕積立金が月1.2万円、固定資産税・都市計画税が月換算0.5万円。売却想定価格は2,000万円（残高−500万円の仮の価格）から、5年ごとに10%下がる（1,800万→1,620万→1,458万円）。金利上昇の場合は、今すぐ＋1.0ポイント（3.4%）で組み直す（返済123,819円）。

売却の費用（約80万円〜）と税金は、いつ売っても同じようにかかるので表から外しました。空室・修繕も入れていません。

表1。金利が2.4%のまま動かない場合

毎月の手出しは、返済110,899円 ＋ 経費17,000円 − 家賃85,000円 ＝ 42,899円。

選択	売却想定価格	残債	売却差額	手出しの累計	損益（差額 − 手出し）
いま売る	2,000万円	2,500万円	−500万円	0	−500万円
5年持って売る	1,800万円	2,112万円	−312万円	−257万円	−569万円
10年持って売る	1,620万円	1,675万円	−55万円	−515万円	−570万円
15年持って売る	1,458万円	1,182万円	＋276万円	−772万円	−496万円

10年持つと、売却差額は−500万円から−55万円まで縮みます。でも、その10年で515万円の手出しを払っている。足すと−570万円。いま売る−500万円と、ほぼ同じです。15年で差額がプラスに転じても、損益は−496万円。

つまりこの条件では、「待てば楽になる」は残債が減る分を、毎月の手出しで先払いしているだけです。楽になっているのではなく、払う場所が変わっている。

表2。今すぐ金利が3.4%に上がった場合

毎月の手出しは、返済123,819円 ＋ 17,000円 − 85,000円 ＝ 55,819円。

選択	売却想定価格	残債（3.4%）	売却差額	手出しの累計	損益
いま売る	2,000万円	2,500万円	−500万円	0	−500万円
5年持って売る	1,800万円	2,154万円	−354万円	−335万円	−689万円
10年持って売る	1,620万円	1,744万円	−124万円	−670万円	−794万円
15年持って売る	1,458万円	1,285万円	＋173万円	−1,005万円	−832万円

金利が1ポイント上がると、持つほうの損益が毎年広がります。10年で、いま売るより約300万円大きい。「持つ」が成り立つかどうかは、金利が決めます。

この表が言っていること、言っていないこと

言っていることは2つ。手出しがある部屋は、持っても損益は縮まない（表1）。金利が上がれば広がる（表2）。それと、「売却差額がプラスになる年」と「損益がプラスになる年」は別だということ。差額が＋276万円でも、損益は−496万円です。

自分の数字で作り直す手順

2枚の表で、いま売る行と、5年・10年持つ行を見比べてください。1番の残債はトップの金利上昇シミュレーターがそのまま出します。表の作り方で迷ったら、下のどれかへ。私が画面を共有して一緒に作るのが、一番早いです。

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*数字は元利均等返済の計算式による理論値で、トップのシミュレーターと同じ試算条件に家賃・経費を置いた試算です。代表的な金利・査定額・価格の予測ではありません。売却費用・税金・空室・修繕は含めていません。個別の物件の価格を示すものではなく、売却の査定・媒介は免許を持つ不動産会社が行います。*