【「売ったら損が確定する」と言って、10年で514万円払う人】
ひさです。
売れない理由でいちばん多いのが、これです。
「いま売ったら損が確定する。だから持つ」
今いくらで売れそうか
知りたい
物件情報や売出価格の帯を見ながら、売却を考えるための数字を整理したい。
売る・持つを、数字で一緒に考える。
ワンルーム投資の売却、
まずは相談から。
売るか、持つか。残債と収支を整理し、
僕と一緒に、数字で考えませんか。
相談担当 ひさ現役SE・51歳
- 投資歴
- 25年
- 売却経験
- 6件
- 保有6件の借入
- 0円
僕自身の売却では、50社以上の不動産会社を見つけ、売却利益を獲得。
僕の売却・保有経験を見る- Google Meet対応
- 電話対応
- 売却未定でも相談OK
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受付先を確認しています。確認が終わるまで送信できません。
こんなことで悩んでいませんか？
こんなことをご相談いただけます
今いくらで売れそうか
ローン残債があっても
売れるのか不安
残債と売値、諸費用を並べて、売却に必要な資金を確認したい。
売るべきか、持つべきか
迷っている
今売る場合と持ち続ける場合を、毎月の収支も含めて比べたい。
他社の査定が妥当か
見てほしい
提示された金額や条件について、確認するポイントを整理したい。
現役SE・51歳。僕自身の経験から。
買うときに、僕も迷いました。
売るときは、数字で考えました。
最初の1室は、電話営業がきっかけでした。毎月の持ち出しを抱えた経験があるからこそ、売るか持つかで迷う気持ちが分かります。
売却では50社以上の不動産会社を見つけ、売却利益を獲得。残債・売却価格・保有を続ける費用を並べ、6件を手放しました。
煽らず、決めつけず。あなたの1室も、数字を整理するところから一緒に考えます。
12件の保有から、6件を無借金に。
- これまで12件を保有 → 6件を売却
- 売却後繰り上げ返済でローンを完済
- 現在6件を借入0円で運用
現在の家賃収入 月44万円
家賃収入は、経費などを引く前の金額です。
ひさについて、詳しく見る →相談すると、こんなことがわかります
相談でわかること
売却価格の目安
物件情報や相場をもとに、売却価格の目安を整理します。
売却と保有の比較
売る場合・持ち続ける場合の違いを、数字で比較します。
ローン・収支の整理
残債、毎月の収支、売却時の諸費用などを確認します。
次の一手の考え方
今の状況に合わせて、次に確認することを整理します。
価格の目安は成約を保証するものではありません。ひさは仲介業者ではなく、特定の部屋の査定額の提示や売買の仲介は行いません。
相談から、選択肢の整理まで
相談の流れ
- 01
日時を選んで予約
相談方法と日時を選び、送信すると予約が確定。
- 02
確認メールを受け取る
Google MeetのURLまたはお電話する番号をご確認ください。
- 03
Google Meet・電話で相談
確定した日時に、ご希望の方法で相談。
- 04
売る・持つを整理
物件と収支の状況をもとに、今後の選択肢を整理。
気になることは、事前に確認
相談前によくあるご質問
Qまだ売ると決めていませんが、相談できますか？＋
はい。売るか持ち続けるかを決めるために、残債や収支を整理する相談です。
Q相談に費用はかかりますか？＋
相談、分析、シミュレーションは無料になります。売却時にかかる費用に仲介手数料はありません。
Q必要な資料はありますか？＋
予約に資料の添付は不要です。相談の際は、返済予定表・賃貸借契約書・管理費や修繕積立金の明細があると、数字を整理しやすくなります。
売る・持つを考える、日々の発信
ひさのXポスト
Xで発信していることを、このページでも。気になる投稿を、そのままお読みいただけます。
ひさ｜ワンルーム投資・売却術
@hisa_1r続きを読む続きを閉じる
気持ちは分かります。でも、持っていても損は毎月確定しています。通帳から静かに引かれているので、見えないだけです。
試算します（残高2,500万円・残り25年・金利2.4%）。
・返済 110,899円
・管理費などの経費 17,000円
・家賃 85,000円
→ 毎月の手出し 42,899円
年51万円。10年で514万円。
これは「確定していない損」ではありません。もう払った損です。
金利が3.4%に上がると、手出しは月55,819円。年67万円。10年で669万円。
持つ側の損（手出しの累計）と、売る側の損（売値−残債）を、同じ表に並べてみました。
結果はこうです。
・金利2.4%のまま → 持つのと売るのは、ほぼ互角
・金利3.4%に上がる → 売るほうが、損が小さい
「損切りは負け」ではありません。
損の小さいほうを選ぶのは、ただの算数です。
負けなのは、計算せずに10年たつこと。続きはリプ欄↓
同じ投稿への補足（抜粋）
※売却差額−500万円・5年ごと10%下落は試算の起点で、査定でも予測でもありません。毎月黒字の部屋は、持つ選択が成り立ちます。
ひさ｜ワンルーム投資・売却術
@hisa_1r僕「ワンルームを売りたいんです」
不動産屋「おいくらで？」
僕「ネットで同じマンションが2,400万で出てたので、2,400万で」
不動産屋「…出すのは自由です」
僕「売れますよね？」
不動産屋「半年後、同じ質問をしてください」
僕「どういう意味ですか」
不動産屋「その2,400万は」↓
続きを読む続きを閉じる
投稿の続き
不動産屋「売れた値段じゃなく、売れ残ってる値段です」
売りに出ているワンルーム3,985件を、銀行の評価額と比べたデータがあります。
・56%が、銀行の評価より高い値段
・評価との差は平均443万円
つまり半分以上は、買い手が銀行で満額ローンを組んでも買えない値段。
ネットの売出価格は「希望」であって「相場」じゃない。
ひさ（@hisa_1r）の投稿より抜粋・掲載。掲載確認：2026年9月22日
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| 金利の見直し | 現在からの増加額 |
|---|
元利均等返済・ボーナス返済なしの概算です。今すぐ金利＋1.0ポイント、10年後に追加で＋1.0ポイントを反映し、各時点の残債と残り期間から返済額を計算します。実際の返済額見直し時期や契約条件は反映していません。金利上昇幅はパーセントポイントです。
返済額の、その内側。
金利が上がる。
元金の減りが鈍る。
同じ残高・残り期間で、金利が今より1.0ポイント上がった場合を比較します。毎月多く払っても、元金の返済に回るお金は少なくなります。
上の返済条件で、返済額を直ちに見直した初月の内訳です。返済額が据え置かれる契約では、利息増加分だけ元金返済がさらに減ります。利息が返済額以上になると、元金は減りません。返済額の見直し条件は契約によって異なります。
残債は残る。売値はどうなる。
築5年増えるごとの
価格下落も、数字で見る。
返済しても、利益が残るとは限らない。築年数の増加に伴って価格が下がると仮定し、5年ごとの売却想定価格とローン残債を並べます。
売却差額がプラスでも、
利益とは限らない。
下落額が元金の返済額を上回ると、売却差額は縮みます。売却差額がマイナスなら、ローン完済に追加資金が必要です。
ここでの売却差額は「売却想定価格 − ローン残債」。購入時の自己資金、保有中の家賃収入・返済・維持費、売却費用・税金は含みません。投資全体の利益は、それらも含めて判断します。
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