ひさです。速報です。数字だけ、先に置きます。
日本銀行の決定（2026年9月18日）
無担保コールレート（政策金利）の誘導目標を、1.0%程度から1.25%程度へ。適用は9月24日から。賛成7・反対2。6月16日にも0.75%程度から1.0%程度へ上げているので、今年に入って合わせて0.5ポイントの引き上げです（いずれも日本銀行の公表文で確認）。
あなたの返済に届くまでの道
政策金利が上がっても、あなたの返済は今日は変わりません。投資用ローンの変動金利は、多くの場合、銀行の短期プライムレートに連動します。銀行がそれを上げ、次の基準日（4月1日・10月1日が多い）で適用金利が変わり、翌月以降の返済が変わる。この道を通ります。
10月1日が基準日の契約なら、今回の分は間に合わないこともあります。6月の分がこの秋に、9月の分は来春に、という形も普通です。いつ届くかは、契約書の「見直しの基準日」で決まります。
同じ幅で動いたとして、月いくらか
投資用ローンの金利が政策金利と同じ幅だけ動くとは限りません。銀行によって違います。ただ、目安として同じ幅で動いた場合を、元利均等の計算式で出します。
| 残高・残り期間・いまの金利 | いまの返済 | ＋0.25ポイント | ＋0.5ポイント（今年分） | ＋1.0ポイント |
|---|---|---|---|---|
| 2,500万円・25年・2.4% | 110,899円 | ＋3,153円 | ＋6,357円 | ＋12,920円 |
| 2,000万円・25年・2.0% | 84,771円 | ＋2,455円 | ＋4,952円 | ＋10,071円 |
| 3,000万円・30年・2.2% | 113,910円 | ＋3,848円 | ＋7,769円 | ＋15,830円 |
| 1,500万円・20年・2.5% | 79,485円 | ＋1,840円 | ＋3,704円 | ＋7,509円 |
今年分の0.5ポイントが全部届くと、残高2,500万円の人で月6,357円。年に直すと76,284円です。家賃が返済をちょうど賄っていた部屋は、この額がそのまま手出しになります。
上がったのは、あなたの返済だけではない
買い手の返済も同じように増えます。買い手は家賃から逆算して値段を付けるので、買い手の金利が上がると、買い手が出せる値段は下がる。この話は「金利が上がる前に売れは半分正しい」に表で書きました。今回の0.25ポイントは小さく見えますが、方向は同じです。
持つ選択が成り立つ部屋
家賃から管理費・修繕積立金を引いた額が、＋0.5ポイント後の返済額を上回っている部屋。この部屋は、今年の利上げでは手出しになりません。日本銀行の公表文は「引き続き政策金利を引き上げ」とも書いているので、＋1.0ポイントの列まで見ておくと安心です。そこでも回るなら、持つ選択は成り立ちます。
今日やること
3番の数字は、トップの金利上昇シミュレーターに残高・金利・残り年数を入れれば、そのまま出ます。返済予定表の写真を送ってもらえれば、私が代わりに入れます。下の3つのどれかで。
数字を見てから、決めてください。
売れ、とも持て、とも私は言えます。仲介業者ではないからです。出口は3つ用意してあります。
*政策金利の数値は日本銀行の公表文（2026年6月16日・9月18日）にもとづきます。投資用ローンの適用金利がいつ・何ポイント動くかは金融機関と契約によって異なり、返済予定表と通知が正です。返済の増え方は元利均等返済の計算式による理論値で、個別の物件の価格を示すものではありません。売却の査定・媒介は免許を持つ不動産会社が行います。*
