ひさです。今日は費用の話です。
2,000万円で売れたら、残債1,800万円を返して200万円残りますよね。
実際に残るのは、そこから費用と税金を引いた額です。費用を知らずに売ると、決済の日に「足りない」が起きる。
費用の一覧（売値2,000万円・残債1,800万円の例）
| 費用 | 目安 | 根拠・条件 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 72.6万円 | 上限＝売値×3%＋6万円＋消費税（売値400万円超の場合。国土交通省の告示による上限で、下限はない） |
| 印紙税（売買契約書） | 1万円 | 契約金額1,000万円超〜5,000万円以下の本則は2万円。軽減措置の適用期限は国税庁で要確認 |
| 抵当権抹消の登録免許税 | 2,000円 | 不動産1個につき1,000円（土地・建物で2個） |
| 抵当権抹消の司法書士報酬 | 1〜2万円 | 事務所により差 |
| ローンの繰上返済手数料 | 0〜数万円 | 金融機関・契約による。全額繰上返済の手数料を返済予定表か契約書で確認 |
| （サブリース付きなら）解約金 | 保証家賃の3〜6か月分の例 | 契約書に定めがなければ交渉。別の記事に書いた |
| 費用の小計 | 約75〜90万円 | サブリース解約金を除く |
最初の「200万円」から、80万円減っています。
税金は、利益が出たときだけ。ただし「利益」の計算が違う
売却の税金（譲渡所得税）は「売値 − 取得費 − 費用」がプラスのときにかかります。ここで、取得費は買値ではありません。買値から、これまで経費にしてきた減価償却の累計を引いた額です。
例: 買値2,300万円・減価償却の累計365万円 → 取得費1,935万円
売値2,000万円 − 費用80万円 − 1,935万円 ＝ −15万円 → 利益なし、税金なし。
同じ条件で売値2,200万円なら ＝ ＋185万円 → 5年超の所有なら20.315%で約38万円、5年以下なら39.63%で約73万円。
「買値より安く売ったのに税金」が起きるのはこの仕組みです（「5年の壁」の記事に書きました）。
手元に残る額の式
手元に残る額 ＝ 売値 − ローン残債 − 費用（約80万円〜） − 税金（利益が出た場合）
決済の日に、この式がマイナスなら、その分を自分で用意することになります（「残債が売値を上回るとき」の記事）。
値切れる費用、値切れない費用
| 費用 | 交渉できるか |
|---|---|
| 仲介手数料 | 上限であって定額ではない。ただし、値切ると仲介会社の動きが鈍ることがある |
| 印紙税・登録免許税 | 法定。交渉の余地なし |
| 司法書士報酬 | 事務所を選べる |
| 繰上返済手数料 | 契約で決まっている。金融機関に確認 |
| サブリース解約金 | 交渉。契約書の定めが先 |
今日やること
2回計算して、下限でもプラスなら、売ると決めたときに驚くことはありません。下限でマイナスなら、持つ選択と比べる材料が増える。トップの金利上昇シミュレーターで、持つ場合の返済の増え方も横に置いてください。式の埋め方で迷ったら、下のどれかへ。返済予定表の写真があれば、残債と繰上返済の手数料は私が読みます。
数字を見てから、決めてください。
売れ、とも持て、とも私は言えます。仲介業者ではないからです。出口は3つ用意してあります。
*費用の目安は2026年9月時点の一般的な制度と相場にもとづく試算です。仲介手数料は法定の上限、印紙税・登録免許税は国税庁・法務局の定めが正で、軽減措置の期限は変わることがあります。税務の個別判断は税理士にご相談ください。個別の物件の価格は示していません。売却の査定・媒介は免許を持つ不動産会社が行います。*
