ひさです。今日は、いちばん重い相談です。
売りたいけど、残債のほうが多くて売れません。
正確に言い直します。売れないのではなく、売るのにお金が要る。いくら要るのか、要るお金を出す方法が何通りあるのか。数字にすると、動けるようになります。
まず数字を出す
| 金額 | |
|---|---|
| ローン残債 | 2,300万円 |
| 売れそうな値段（買い手の融資が付く帯） | 2,000万円 |
| 売却の費用（仲介手数料3%＋6万円・印紙など） | 約72万円 |
| 決済の日に足りない額 | 約372万円 |
売買の決済の日に、買い手から2,000万円が入り、そこから費用72万円が引かれ、残りの1,928万円で銀行に残債2,300万円を返さないといけない。足りない372万円を、あなたがその日に用意する。これが「残債が売値を上回る」の正体です。
ローンの担保（抵当権）は、残債を全額返さないと外れません。外れないと買い手に引き渡せない。だから372万円は「値引き」では解決しません。
3択
1. 手出しで売る（372万円を用意する）
いちばん単純で、いちばん傷が浅い方法です。貯金、家族からの借り入れ、無担保ローンなどで372万円を用意し、決済の日に返す。
「372万円も払って売るなんて損だ」と感じるのは自然です。でも、比べる相手は「払わない」ではなく「持ち続けた場合に出ていくお金」です（3番で計算します）。
2. 任意売却（銀行と話して、足りない分を残したまま売る）
銀行の同意を得て、残債より安い値段で売り、足りない分は売った後も返し続ける方法です。手元に372万円が無い人の道。
知っておくべきこと3つ
返済を延滞していることが前提になります。順調に返している人の申し出は、銀行は原則受けません。
延滞すると信用情報に記録が残り、数年間、新しいローンやカードが組めなくなるのが普通です。
足りない372万円は消えません。無担保の借金として残り、返し続けます。
「任意売却なら手出しゼロ」という広告を見たら、この3つを思い出してください。ゼロになったのではなく、後払いに変わっただけです。
3. 持ち続けて、残債が売値を下回るまで待つ
ローンは毎月減ります。売値も動きますが、残債の減りのほうが読みやすい。残債が売値を下回った時点で売れば、手出しはゼロ。ただし、待っている間も手出しは出ます。
| 前提 | 数字 |
|---|---|
| 毎月の返済（残債2,300万・金利2.0%・残り28年） | 約8.5万円 |
| 家賃 8.5万円 − 管理費・修繕積立金 1.2万円 | 7.3万円 |
| 毎月の手出し | 約1.2万円 |
| 年間 | 約14万円 |
| 残債が2,000万円を下回るまで | 約4年 |
| その間の手出しの合計 | 約56万円（＋固定資産税・修繕など） |
この例では、4年待てば手出し56万円＋αで「残債＜売値」になります。1番の372万円より、はるかに小さい。ただし、売値が4年後も2,000万円である前提です。築年が進めば下がる。金利が上がれば毎月の手出しも増える。
どれを選ぶかの決め方
「損をしない道」はありません。損が一番小さい道を選ぶ話です。
今日やること
4つ揃えば、3択のどれが一番小さい損か分かります。トップの金利上昇シミュレーターは、3番の「待つ年数」の間に金利が上がった場合の手出しをそのまま出します。決めるのはあなたですが、数字を見ずに「売れない」で止まるのだけは避けてください。一人で並べにくければ、下のどれかで一緒に。
数字を見てから、決めてください。
売れ、とも持て、とも私は言えます。仲介業者ではないからです。出口は3つ用意してあります。
*数字は元利均等返済の計算式と、モデルケースによる試算です。任意売却の手続き・信用情報の扱いは金融機関によって異なります。個別の判断は金融機関・専門家にご相談ください。個別の物件の価格は示していません。売却の査定・媒介は免許を持つ不動産会社が行います。*
