セントエルモ戸越銀座（東京都品川区・築20年・49戸）を、買い手の利回りで逆算した

ひさです。

数えたもの

買い手の利回りで逆算すると

⚠️ これは売出価格でも成約価格でも査定額でもありません。この建物で動いている家賃から、
買い手が求める利回りで割り戻した数字です。当サイトはあなたの部屋の値段を出しません。

⚠️ 家賃は3室の中央値です。あなたの部屋の数字で計算し直してください。

この数字の読み方

私がまず注目するのは、手取り家賃（月・中央値）90,435円をもとに、買い手が求める利回りごとに価格が逆算されている点です。年4.0%の場合は約2,713万円で、東京都品川区の年4.0%中央値（116棟のまん中）2,524万円と比べると、この建物は＋189万円です。なお、年3.5%なら約3,101万円、年6.0%なら約1,809万円と、利回りの差によって大きな価格幅が出ています。

売る人にとって、何が言えるか

私がこの建物を売却する立場で考えると、買い手が年4.0%を基準にするなら、逆算した価格は品川区の中央値より189万円高い水準に位置づけられています。ただし、築20年、総戸数49戸、専有面積（中央値）24.2㎡という条件のもと、あくまで手取り家賃（月・中央値）90,435円から算出された参考値であり、実際の取引価格は個別の状況によって異なります。そのため、これらの数字は売却を検討する際の材料の一つとして活用するのがよいでしょう。