パークウェル五反田（東京都品川区・築23年・50戸）を、買い手の利回りで逆算した

ひさです。

数えたもの

買い手の利回りで逆算すると

⚠️ これは売出価格でも成約価格でも査定額でもありません。この建物で動いている家賃から、
買い手が求める利回りで割り戻した数字です。当サイトはあなたの部屋の値段を出しません。

⚠️ 家賃は2室の中央値です。あなたの部屋の数字で計算し直してください。

この数字の読み方

手取り家賃（月・中央値）70,255円と専有面積（中央値）21.1㎡をもとに、買い手が求める利回りから約1,405万円から約2,409万円までの逆算が示されています。東京都品川区の年4.0%中央値（116棟のまん中）は2,524万円で、この建物の同利回りの逆算価格は約2,108万円、差は－416万円となっています。こうした数字は、築23年かつ診断に使った部屋数2室という条件下で得られたものです。

売る人にとって、何が言えるか

売却を考えるとき、買い手の期待利回りが年3.5%であれば約2,409万円、年6.0%であれば約1,405万円と、受け取り可能な金額の幅が広がることを把握しておくとよいでしょう。東京都品川区の年4.0%中央値（116棟のまん中）2,524万円と比較すると、この建物の年4.0%逆算価格は約2,108万円となっており、買い手の投資基準に照らして相対的な位置づけを把握する材料になります。私はこの表を、実際の売却価格を示すものではなく、投資家買い手の目線で価格感を確認する一つの手がかりとして捉えています。