メイクスデザイン東新宿（東京都新宿区・築12年・20戸）を、買い手の利回りで逆算した

ひさです。

数えたもの

買い手の利回りで逆算すると

⚠️ これは売出価格でも成約価格でも査定額でもありません。この建物で動いている家賃から、
買い手が求める利回りで割り戻した数字です。当サイトはあなたの部屋の値段を出しません。

⚠️ 家賃は6室の中央値です。あなたの部屋の数字で計算し直してください。

この数字の読み方

私は、手取り家賃（月・中央値）106,100円をもとに、買い手が求める利回りが年3.5%なら約3,638万円、年4.0%なら約3,183万円、年5.0%なら約2,546万円と算出されていることを、まず率直に確認します。利回りが0.5%ずつ上がるごとに、逆算した価格は数百万円ずつ下がっており、買い手の期待が価格の幅を大きく左右していることが読み取れます。また、東京都新宿区の年4.0%中央値（160棟のまん中）が2,720万円である一方、この建物は＋464万円の約3,183万円となっており、同じ利回りを求めた場合に新宿区の中央値よりも高い水準で算出されていることが分かります。

売る人にとって、何が言えるか

私は、売却を考える際、買い手の利回りの要望が価格の上限や下限を広げうることを念頭に置く必要があると思います。東京都新宿区の年4.0%中央値（160棟のまん中）2,720万円と比較すると、この建物の年4.0%の逆算価格は＋464万円の約3,183万円となっており、相対的な位置づけが示されています。ただし、実際の売却価格は市場の動向や個別の条件によって変わりますので、これらの数字は一つの目安として捉えていただくのがよいと私は考えます。